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WEG-Recht in Kürze

Wir haben für Sie eine praxisbezogene Auswahl an interessanten gerichtlichen Entscheidungen aus dem Wohnungseigentumsrecht in aller Kürze dargestellt. Weiterhin finden Sie hier Hinweise zur Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes, Anforderungen an die Beschlussfassungen und die Auswirkungen fehlerhafter Beschlüsse etc.

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Änderungen durch die WEG-Reform 2020
Kein Kostenerstattungsanspruch bei eigener Sanierung von Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümer, die Gemeinschaftseigentum in eigenem Auftrag und ohne hinreichende Vorbefassung der Gemeinschaft sanieren oder instandsetzen lassen, haben keinen Anspruch auf eine Kostenerstattung von der Gemeinschaft. Dies gilt auch, wenn diese aus Unwissenheit oder Irrtum gehandelt haben.

Auch wenn es zwischenzeitlich allgemeine Rechtsauffassung und herrschende Meinung ist, dass Außenfenster gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen (BGH 02.03.2012, Az. V ZR 274 / 11), wird bis heute in nicht wenigen Eigentümergemeinschaften anders verfahren. Dort ist es aus unterschiedlichen Gründen zur Gewohnheit geworden, dass jeder Eigentümer für die Fenster (auch u.a. Rollladen, Wohnungseingangstüren) in seinem Sondereigentumsbereich selbst verantwortlich sei, obwohl hierfür keine verbindliche Vereinbarung in der Teilungserklärung enthalten ist. Oft wird sich hierbei auf das bisher praktizierte Vorgehen oder auf Beschlüsse aus der Vergangenheit bezogen, die aus heutigen Gesichtspunkten oft wegen fehlender Beschlusskompetenz oder bereits aus Unbestimmtheit heraus, nichtig sind.

Ähnlich war es auch im vorliegenden Fall, den der BGH am 14.06.2019 unter dem Az.  V ZR 254/17 entschieden hat.   

Ein Wohnungseigentümer erneuerte für über 5.000,00 € Außenfenster im Bereich seines Sondereigentums. Er hatte sich dabei im irrigen Glauben auf eine Regelung der Teilungserklärung verlassen, wonach jeder Wohnungseigentümer für die Instandsetzung und Instandhaltung von Bauteile in seinem Sondereigentum verantwortlich sei, auch soweit diese im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies sollte auch für Fenster gelten, jedoch ausschließlich des Außenanstrichs. Durch letztere Einschränkung hatte der BGH in einem anderen Fall entschieden, dass die Erneuerungspflicht der Außenfenster jedoch bei der Gemeinschaft verbleibt.

Mit seiner Klage auf Erstattung der Kosten zur Fenstererneuerung hatte der Wohnungseigentümer keinen Erfolg. Der BGH stellte in letzter Instanz fest, die Zuständigkeit zur Erneuerung der Fenster, auch im Bereich des Sondereigentums, ist im konkreten Fall die Aufgabe der Gemeinschaft. Der Kläger musste sich also zunächst an die Gemeinschaft wenden die Erneuerung der Fenster verlangen, und notfalls auf Grundlage des § 21 Abs. 4 WEG seine Forderung durchsetzen. Dies war aufgrund des Irrtums zur Auslegung der Teilungserklärung nicht geschehen, vielmehr hat der Sondereigentümer seine Fenster eigenmächtig erneuern lassen. Aus Sicht des BGH hatte der Kläger weder aus der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) noch aus dem Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 BGB) eine Kostenersatzanspruch und ging letztlich leer aus.

Anmerkung: Maßnahmen, die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Notgeschäftsführung vornehmen oder beauftragen, die letztlich dazu dienen, weiteren Schaden vom Gebäude abzuwehren (z.B. Notabdichtung eines Dachs nach einem Sturmschaden), dürften von dem o.g. Urteil nicht betroffen sein. 

Mehrhausanlagen / Beschluss zur Rücklagen- und Kostentrennung nichtig

Wenn Wohnungseigentümergemeinschaften aus mehreren separaten Gebäuden bestehen, finden es deren Mitglieder oft gerechter, wenn für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nur die Wohnungseigentümer des betreffenden Gebäudes aufkommen. Nicht selten werden sogar gebäudebezogene Rücklagen gebildet und in unterschiedlicher Höhe angespart. Soweit eine solche Verfahrensweise in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist, wird es kein Problem geben. In dem vom LG Düsseldorf 2014 entschiedenen Fall war die Trennung der Rücklagen aber vor vielen Jahren nur beschlossen worden. Ein später neu in die Gemeinschaft eingetretener Eigentümer verlangte, eine nun anstehende große Instandsetzungsmaßnahme auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausführen zu lassen. Die Gemeinschaft beschloss sodann, die getrennten Rücklagen zu einer gemeinsamen zusammenzuführen und die Maßnahme aus dieser zu begleichen. Gegen diesen Beschluss erhebt ein weiterer Eigentümer Klage, da er sich aufgrund der in unterschiedlicher Höhe gebildeten Rücklagen, benachteiligt fühlte. Die Eigentümer anderer Gebäude der Wohnanlage hatten einen geringeren Beitrag zur Rücklagenbildung aufgebracht.

Grundgedanke: Für die Änderung des Kostenverteilerschlüssels zur Instandhaltung und Instandsetzung, welche die Eigentümer mit der Beschlussfassung zu den getrennten Rücklagen und gebäudebezogenen Kostenverteilung vorgenommen hatten, bestand im konkreten Fall keine Beschlusskompetenz. Der § 16 Abs. 4 WEG gestattet eine Abweichung von der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG, ausschließlich im Einzelfall. Die Eigentümer bezweckten aber mit ihrer Beschlussfassung gerade eine dauerhafte und in die Zukunft gerichtete abweichende Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung. Wegen fehlender Beschlusskompetenz waren entsprechende Beschlüsse nichtig, also rechtsunwirksam von Beginn an.

Tenor des LG Düsseldorf: Die Zusammenlegung der einzelnen Rücklagen war nicht zu beanstanden, diese war zwingend vorzunehmen, da die Gemeinschaftsordnung nur eine Rücklage für die Wohnanlage vorsah. Hiervon abweichende Beschlüsse sind nichtig. Eine Benachteiligung des klagenden Eigentümers sieht das Gericht nicht, denn bei der Rücklage handelt es sich um Verbandsvermögen, ein Anteil des einzelnen Eigentümers, den dieser beanspruchen könnte, besteht nicht. Erschwerend kommt hinzu, dass die Beschlussfassungen zu den Wirtschaftsplänen der Vergangenheit, aus denen sich der Anspruch der Gemeinschaft und die Zahlungspflicht der Eigentümer zur Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ergeben hatten, trotz deren Rechtswidrigkeit bestandskräftig wurden. (LG Düsseldorf, 16.4.2014 25 S 141/13)

Wohnungseigentümer haftet auch für Fehler „seiner“ Handwerker

Führt ein vom Sondereigentümer bestellter Handwerker seine Arbeiten mangelhaft aus und kommt es dabei zum Schaden in anderen Wohneinheiten, haftet der beauftragende Eigentümer und kann nicht auf den Handwerker verweisen. So entschied jedenfalls das AG Pinneberg (Urteil v.12.06.18, Az. 60 C 40/17).

Der Fall: Die Wohnungseigentümerin A ließ Ihr Badezimmer umfassend von einem Sanitärfachbetrieb sanieren. Im Anschluss kam es aufgrund mangelhafter Leistungen des Handwerkers zu mehreren Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung, deren Eigentümer verlangten u.a. Schadensersatz für Mietausfall, da die Wohnung schadensbedingt nicht vermietet werden konnte sowie Kostenerstattung der Stromkosten für die technische Trocknung. Eigentümerin A weigerte sich zu zahlen und wurde daraufhin von den geschädigten Eigentümern verklagt.

Nach Auffassung des Gerichts war die Erhebung der Schadensersatzansprüche korrekt. Die geschädigten Eigentümer durften aufgrund des unter den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnisses von Ihren Miteigentümern verlangen, Sanierungsarbeiten in ihrem Sondereigentum vollständig und mangelfrei auszuführen. Der ausführende Handwerksbetrieb ist dabei als Erfüllungsgehilfe anzusehen, somit müsse sich die Eigentümerin A dessen Verschulden zurechnen lassen und Schadensersatz leisten.

Mehrheitlicher Beschluss über die Erhebung von Vertragsstrafen ist nichtig

Da die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters vorsah, wenn eine Wohneinheit vermietet, verpachtet, überlassen oder gewerblich genutzt werden soll, drängten die Mitglieder der Gemeinschaft auf Einhaltung dieser Vereinbarung. Dennoch wurden Wohneinheiten immer wieder ohne Verwalterzustimmung kurzzeitig an sogenannte Medizintouristen vermietet. Die Eigentümer beschlossen dann per Mehrheitsbeschluss, vereinbarungswidrig handelnden Miteigentümern eine Vertragsstrafe von 2.000,00 € pro Fall einer unzulässigen Vermietung aufzuerlegen und forderten später für mehrfaches Vergehen, 12.000,00 € Vertragsstrafe.

Der BGH sieht den Beschluss zur Erhebung von Vertragsstrafen mangels Beschlusskompetenz als nichtig an. Somit entfaltet ein solcher Beschluss von Beginn an keine Rechtswirkung. Sachverhalte, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem Beschlussweg regeln darf, ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsrecht oder Vereinbarungen sämtlicher Wohnungseigentümer. Fehlen entsprechende Regelungen besteht keine Beschlusskompetenz.

Mit dem gefassten Beschluss bezweckt die Gemeinschaft die Unterlassung von Verstößen gegen eine Beschränkung der Teilungserklärung zur Wohnraumüberlassung. Künftige Verstöße will die Gemeinschaft mit einer Geldstrafe ahnden. Der BGH führt aus, dass sich auch aus § 21 Abs. 7 WEG keine Beschlusskompetenz für eine solche Sanktionierung herleiten lässt. Diese Vorschrift gibt den Wohnungseigentümern lediglich die Möglichkeit Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit zu beschließen. (BGH, Urteil v. 22.03.19, Az. V ZR 105/18)

Eigentümerversammlung in Ferien oder am Wochenende

Nach Auffassung des Landgerichts Itzehoe ist es durchaus möglich eine Eigentümerversammlung auch an einem Samstag oder in der Ferienzeit durchzuführen. Die Ferienzeit kann insofern kein Ausschlusskriterium bieten, da oftmals Eigentümer als Kapitalanleger gar nicht in der Nähe der Wohnanlage leben, die Ferienregeln der einzelnen Bundesländer aber unterschiedlich sind. Außerdem könnte der Versammlungstermin am Wochenende oder in der Ferienzeit auch damit begründet werden, dass die Teilnahme einer größeren Anzahl von Wohnungseigentümern möglich ist (LG Itzehoe, Urteil vom 25.11.16, AZ 1 S 22/16).

Wohnungseigentümer kann Instandhaltung durchsetzen

Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemeinschaftlichen Eigentums verlangen und durchsetzen, wenn die Sanierung zwingend erforderlich ist. 
Durch einen Feuchtigkeitsschaden in einer Kellerwohnung war die Wohnung unbewohnbar geworden. Die Schadensursache lag im Gemeinschaftseigentum, dennoch wurde die Sanierung im Hinblick auf die enormen Kosten nicht beschlossen. Der BGH verurteilte in letzter Instanz die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zur Bereitstellung der Sanierungskosten und billigte eine entsprechende Sonderumlage. 
Außerdem stellte der BGH fest, dass die übrigen Eigentümer zum Ersatz künftiger Schäden des betroffenen Wohnungseigentümers verpflichtet sind. Durch die Weigerung die Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu beseitigen, war die Wohnung des betroffenen Wohnungseigentümers unbewohnbar geworden. Eine Ersatzpflicht trifft auch dann zu, wenn eine gebotene Beschlussfassung über eine zwingend erforderliche Sanierung zu spät erfolgt.
Eine Haftung kann solche Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14).

Räum- und Streupflicht durch Beschluss?

In seinem Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 bestätigt der BGH erneut seine Auffassung zur tätigen Mithilfe innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Demnach ist eine Beschlussfassung die Wohnungseigentümer verpflichtet den Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, nicht möglich. In der Folge wäre ein solcher, auch in der Vergangenheit gefasster Beschluss, nichtig und die Erfüllung der Räum- und Streupflicht ungeregelt.
Eine Vereinbarung über die Regelungen zur Räum- und Streupflicht ist jedoch möglich. Hier ist zu beachten, dass einer solchen Vereinbarung alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Vorsicht bei Eigentümerwechsel – Neueigentümer sind nicht an die Vereinbarung gebunden sofern diese nicht als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung eingetragen wurde.

Anspruch auf Zusendung von Kopien besteht nicht!

Der BGH stellt mit Urteil vom 11.02.2011 klar: Wohnungseigentümer haben das Recht Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dies begründet jedoch keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien durch den Verwalter. Es genügt die Möglichkeit die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung einsehen zu können, dort können auch auf eigene Kosten benötigte Kopien gefertigt werden oder gefertigt werden lassen. Der BGH bezieht sich im speziellen Fall allerdings auf einen Eigentümer der seinen Wohnsitz 20 km entfernt vom Verwaltungsbüro unterhält, eine solche Entfernung zur Einsichtnahme zurückzulegen wurde als zumutbar deklariert. Wie die Entscheidung bei einer exorbitant weiteren Entfernung ausfallen würde, bleibt leider offen. BGH, Urteil v. 11.02.11, Az. V ZR 66/10

Verjährung des Anspruchs auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen

Die Frist zur Verjährung von Ansprüchen auf Wohngeldvorschusszahlungen beträgt drei Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Zahlungen fällig geworden sind. Ein späterer Beschluss über die Jahresabrechnung für den betreffenden Zeitraum begründet keinen Neubeginn der Verjährung. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11

Rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln?


Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden.

Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden. LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 – 11 S 16/11

Keine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe per Beschluss

Zur alltäglichen Bewirtschaftung von Objekten sind vielseitige, oftmals wiederkehrende Leistungen erforderlich, die sich nicht unerheblich auf die Bewirtschaftungskosten und somit auf die Höhe der Hausgelder auswirken. Die Idee, hier durch Eigenleistung Gelder einzusparen ist naheliegend. In vielen Eigentümergemeinschaften werden daher u. a. die Hausreinigung, Grundstückspflege, der Winterdienst etc. im Wechsel durch die Wohnungseigentümer selbst ausgeführt. Grundlegend erscheint eine solche Regelung vernünftig, sie funktioniert jedoch nur insoweit, wie sich alle Miteigentümer freiwillig daran gebunden fühlen. Erfüllt ein Eigentümer die „Leistungspflicht“ nicht oder nur unzureichend, hat die Eigentümergemeinschaft kaum Handlungsspielraum auf eine Erfüllung zu drängen. Auch ein mehrheitlich gefasster Beschluss kann hierbei keine Abhilfe schaffen. Der BGH hat diesbezüglich mit seinem Urteil vom 18.06.10 (Az. V ZR 193/09) die herrschende Meinung zur fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bekräftigt. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, welcher einem Miteigentümer persönliche Handlungspflichten auferlegt, wird als nichtig und damit von vornherein als unwirksam erklärt. Eigentümer sind gemäß § 16 Abs. 2 lediglich verpflichtet, Kosten entsprechend ihres Anteils zu tragen, eine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe sieht das Gesetz nicht vor und kann daher auch nicht beschlossen werden. Dies gilt auch bei Beschlüssen zu Leistungen der Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Anstrich der Balkonbrüstungen die jeder Eigentümer selbst vornehmen soll).

Gemeinschaftlich durchzuführende Leistungen sollten daher in der Regel an Unternehmen vergeben werden. Besonders im Hinblick auf die Verkehrspflichten, wie u. a. Winterdienst, steht die WEG in Verantwortung für die ordnungsgemäße Ausführung. Bei Leistungsvergabe kann die Haftung weitestgehend an den Unternehmer übertragen werden, dies ist bei Eigenleistung nicht ohne Weiteres möglich.

Versammlungsausschluss wegen säumiger Hausgeldzahlung

Der Ausschluss eines Eigentümers zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung wegen Rückständen zur Hausgeldzahlung ist unzulässig. So urteilten die Richter des Landgericht Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.03.10, Az. 14 S 5126/09).
Der ausgeschlossene Eigentümer verliert durch den Ausschluss seine Kontroll- und Mitwirkungsmöglichkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Das Gericht sah hier einen Verstoß gegen Artikel 14 Grundgesetz. Somit sei eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung, respektive eine diesbezügliche Beschlussfassung nichtig.

Sprechanlagen - Kostentragung bei Reparatur?

Sprechstellen (Wandtelefone) einer gemeinschaftlichen Sprechanlage des Hauses, die sich innerhalb der Wohnung des Sondereigentümers befinden, sind dem Sondereigentum zuzurechnen. Ausgenommen die Teilungserklärung sieht hierzu eine andere Regelung vor. Kosten einer Reparatur solcher Sprechstellen sind vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. (OLG Köln, 26.08.2002, AZ 16Wx 126/02)

Verbot von Hundehaltung

Soll ein generelles Verbot der Hundehaltung für die WEG-Wohnanlage beschlossen werden, so müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Ein mehrheitlich gefasster Beschluss ist dennoch gültig, sofern dieser nicht fristgerecht angefochten wird. Eine Beschlussumsetzung kann unzulässig sein, sofern im Einzelfall eine unzumutbare Härte vorliegt (z. B. Blindenhund).
Bayrisches OLG, AZ.: 2 Z BR 58/00

Ausstrahlungsmängel - Gemeinschaft zahlt nur bei Verschulden

Schadensfolgen im Sondereigentum, die auf Mängel im Gemeinschaftseigentum beruhen sind nicht grundlegend auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen. Trifft die Eigentümergemeinschaft kein Verschulden am Schadenseintritt, bleibt der jeweilige Sondereigentümer auf den Beseitigungskosten für das geschädigte Sondereigentum sitzen.
Kommt es z. B. zu einer Undichtigkeit des Dachs und wird hierbei auch ein Schaden im Sondereigentum verursacht (Durchfeuchtung Decken- und Wandputz) ist die WEGem. nicht zur Kostenerstattung der Schadensbeseitigung im Sondereigentum verpflichtet. (OLG Frankfurt 17.01.1985)

Auch das Landgericht Itzehoe bestätigte mit seinem Urteil vom 01.06.2010 die ständige Rechtssprechung zu § 14 Nr. 4 WEG. Die Klage eines Eigentümers, dessen Sondereigentum aufgrund einer schadhaften Außenmauer geschädigt worden war, hatte mangels Anspruchsgrundlage keinen Erfolg. Ein Anspruch auf Kostenerstattung ist dann gegeben, wenn eine Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen und hierbei das Sondereigentum beschädigt worden ist, oder ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft vorliegt. (LG Itzehoe, Urteil v. 01.06.10, Az. 11 S 70/09)

Tipp:
Ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft kann bereits vorliegen, wenn bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht oder nur verspätet beseitigt werden.
Werden Schäden im Sondereigentum aufgrund einer Schlechtleistung eines Unternehmers, der zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beauftragt war, verursacht, haften ggf. die übrigen Wohnungseigentümer für das Verschulden des Unternehmers / Erfüllungsgehilfen. Schadens-ersatzansprüche der WEGem. gegen den Unternehmer bleiben hiervon unberührt.

Beschluss zur Rückbauverpflichtung

Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die notwendige Beschlusskompetenz einen Wohnungseigentümer zum Rückbau nicht genehmigter baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu verpflichten. Der BGH befand einen mehrheitlichen Beschluss mit solchem Inhalt für rechtswidrig. Da der Sachverhalt noch nicht ausreichend geklärt war, um beurteilen zu können, ob ein gesetzlicher Anspruch besteht, hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 18.06.10, Az. V ZR 193/09)

Tipp: Da Eigentümer i.d.R. keine Richter sind, können sie daher lediglich beschließen, ob und in welchem Umfang, ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll. Die Auferlegung einer Leistungspflicht per Beschluss ist u. U. nichtig.

Die WEG ist Verbraucher

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband ist i.S.d. § 13 BGB als Verbraucher einzustufen.
Als Verbraucher gelten lediglich natürliche Personen deren Rechtsgeschäfte nicht einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit dienen. Bei dem rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Zusammenschluss von natürlichen Personen (außer eine Vielzahl der WEG- Mitglieder sind Unternehmer).
Das Landgericht Nürnberg-Fürth sowie das OLG München haben die WEG einem Verbraucher gleichgestellt. Die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucher gelten somit auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
(OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Bx 118/08)

Wichtiger allgemeiner Hinweis: Die aufgezeigten Rechtsfälle dienen lediglich einer allgemeinen Information. Die Anwendbarkeit auf spezielle Einzelfälle bedarf einer rechtlichen Prüfung durch einen zugelassenen Juristen. Angegebene Gerichtsentscheidungen und/oder Gesetzestexte wurden hier in Kurzform wiedergegeben, daher ist unter Umständen eine umfassende Information über die angegebenen Quellen erforderlich. Weiterhin ist zu beachten, dass die Rechtsprechung – gerade im WEG-Recht – einem ständigem Wandel unterzogen ist und gegensätzliche Urteile vorliegen können.

Informatives

Hier finden Sie Informationen rund ums Wohnungseigentum. Wissenswertes über den Wohnungskauf, die Werterhaltung der Immobilie, dem Vorgehen bei Schäden, Tipps zur Schadensvermeidung und vieles mehr…

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Eigentümerbrief 01/2024 - Steuererklärung (WEG Einzelabrechnung)
Eigentümerbrief 03/2022 - Grundsteuerreform NRW
Eigentümerbrief 01/2022 - Neue Heizkostenverordnung
BGH-Urteil verändert die Regulierung bei Wasserschäden durch undichte Fugen

Es ist ärgerlich, wenn Wasserschäden durch undichte Fugen, z.B. im Dusch- oder Badewannenbereich, entstehen. Nun könnte es noch ärgerlicher werden, wenn der Eigentümer auf den Kosten dieser, oft erst sehr spät bemerkten und damit umfangreichen, Schäden sitzen bleibt. Bereits in der Vergangenheit gab es immer wieder Streit um die Regulierung und zahlreiche Gerichte waren damit beschäftigt worden.

Für die Kostenübernahme durch den Versicherer urteilten u.a. das OLG Frankfurt am Main (7 U 196/07) im Jahr 2009, auch das OLG Schleswig sprach sich am 11.06.15 für die Versicherungsnehmer aus (16 U 15/15). Im Sinne der Versicherer lehnten allerdings u.a. das OLG Düsseldorf (I4 U 24/13) sowie das LG München in 2009 (26 O 19450/08) einen Versicherungsschutz für solche Schäden ab.

Als höchstes deutsches Zivilgericht urteilte nun der BGH am 20.10.2021, dass ein Gebäudeversicherer nicht für Feuchteschäden aufkommen muss, die aus einer Undichtigkeit von Silikonfugen zwischen einer Duschtasse und dem umgebenden Bauteil entstanden sind  (IV ZR 236/20).

Fazit: Eine regelmäßige Kontrolle und Erneuerung der Fugen in Nassbereichen, kann viel Geld und Ärger ersparen. Silikonfugen sind Wartungsfugen!

Eigentümerbrief 02-2022 – Leitungswasserversicherung

„Notstandsgesetz“ wegen COVID-19 - auch für Wohnungseigentümergemeinschaften

Derzeit sind wegen der COVID-19-Pandemie – wahrscheinlich für einen längeren Zeitraum – keine Eigentümerversammlungen durchführbar.

Um die Verwaltung und die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen, hat der Gesetzgeber folgende gesetzliche Regelungen getroffen:

Artikel 2
Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaft
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fort.

Abschließen der Hauseingangstür erlaubt?

Um das Sicherheitsgefühl in Wohnanlagen zu erhöhen, wird oftmals vorgeschlagen die Hauseingangstüren zur nächtlichen Zeit abzuschließen. In vielen Hausordnungen und sogar in Mietverträgen sind solche Regelungen enthalten, auch werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (immer noch) Beschlüsse gefasst, die das Abschließen der Hauseingangstür zu vorgegebener Zeit regeln.

Die örtlichen Feuerwehren warnen hingegen, dass Hauseingangstüren, die in der Regel Teil des ersten Rettungswegs sind, nicht abgeschlossen werden dürfen. In 2015 hatte sich das LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 12.05.2015 2-13 127/12) mit der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses zu befassen, der die Hausordnung dahingehend ergänzen sollte, dass die Hauseingangstür in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr abzuschließen ist. Das Gericht sieht in einer solchen Regelung eine beträchtliche Gefährdung der Hausbewohner. In Gefahrensituationen, insbesondere im Brandfall, ist ein Verlassen des Gebäudes nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird, was in Paniksituationen nicht sichergestellt ist. Somit kann sich die abgeschlossene Haustür im Notfall als tödliches Hindernis erweisen. Mit Verweis auf die Literatur und vorwiegende Rechtsprechung merkt das Gericht an, dass Regelungen in Mietverträgen zum Verschließen der Hauseingangstür als unzulässig angesehen werden.

Quintessenz: In einem Brandfall ist eher nicht davon auszugehen, dass flüchtende Bewohner und Besucher eines Gebäudes einen Haustürschlüssel parat haben. Selbst wenn, wird man im verrauchten und völlig dunklen Treppenhaus kaum die Hauseingangstür, geschweige das Schlüsselloch finden. Die Technik bietet heute sogenannte Panikschlösser an, die auch eine abgeschlossene Tür durch betätigen des inneren Türdrückers öffnen. Sind solche Einrichtungen vorhanden, kann der Fluchtweg über die Haustür ohne Einschränkung genutzt werden, eine erhebliche Gefährdung der Bewohner ist nicht gegeben. Damit dürften auch keine Einwände gegen das Abschließen der Hauseingangstür gegeben sein.

GEMA-Gebühr - Übertragung im Kabelnetz der WEG

Muss die Wohnungseigentümergemeinschaft für Übertragungen im eigenen Kabelnetz GEMA-Gebühren (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) zahlen?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch den Betrieb der Kabelanlage nicht das von der Klägerin wahrgenommene Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern etc. zur Kabelweitersendung verletzt.
Eine Kabelweitersendung setze eine öffentliche Wiedergabe i.S.v. § 15 Abs. 3 UrhG voraus. Für die Öffentlichkeit einer Wiedergabe wird vorausgesetzt, dass einer „unbestimmten Zahl potentieller Adressaten“ der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf „besondere Personen“ beschränkt ist, die einer „privaten Gruppe“ angehören.
BGH, Urteil vom 17.9.2015, I ZR 228/14, ZMR 2016, 469

Kauf einer Eigentumswohnung

Kauf einer Eigentumswohnung – Wie komme ich an Informationen zum Objekt?

Die Teilungserklärung: Hier finden Sie Angaben über den Umfang und die Aufteilung des Wohneigentums, zugeteilte Sondernutzungsrechte und die Zuordnung des Gemeinschaftseigentums.

Die Gemeinschaftsordnung: Dort sind Regelungen getroffen, die das Zusammenleben bestimmen. Unter anderem der Gebrauch von gemeinschaftlichen Wasch- oder Abstellräumen, aber auch Verantwortlichkeiten und Kostentragungen zur Instandhaltung / Instandsetzung können dort abweichend vom Gesetz geregelt sein. Regelungen zur Tierhaltung, Abstimmungsverhältnissen bei Beschlüssen, Kostenübertragungen auf Sondereigentümer u.v.m. 

Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen: Sie erkennen aus diesen Unterlagen z.B. die voraussichtlichen Gesamtkosten für die Eigentümergemeinschaft im Wirtschaftsjahr, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und deren Bestand. Mithin können Sie sich ein Bild über die tatsächlichen laufenden Kosten für das Objekt und die zu erwerbende Wohneinheit machen. 

Beschlusssammlung: Meist bis in das Jahr 2007 zurück (Einführung der Bechlusssammungspflicht), können Sie hier alle gefassten und relevanten Beschlüsse nachlesen. Auch gerichtliche Urteile und Beschlussaufhebungen sind hier festgehalten. Sie erkennen, ohne seitenlange Protokolle zu lesen, ob größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, Sonderumlagen geplant sind oder gegen bestimmte Eigentümer wegen Pflichtverletzungen vorgegangen werden muss. 

Versammlungsprotokolle: Ergänzend zur Beschlusssammlung bieten diese Protokolle oft Aufschluss über das Zusammenleben der Gemeinschaft, über Streitpunkte zur Hausordnung, Störer, rückständige Hausgeldzahlungen oder Finanzprobleme. Sie erkennen in der Regel wie gut oder wie schlecht sich die Miteigentümer der Gemeinschaft, der Sie beitreten wollen, untereinander verstehen. 

Mietvertrag: Ist die von Ihnen zu erwerbende Wohneinheit vermietet, prüfen Sie den Mietvertrag sorgfältig. Insbesondere ob die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ob eine rechtliche korrekte Regelung zu Schönheitsreparaturen vorhanden ist und ob eine Kaution hinterlegt ist, für die Sie im Fall des Eigentumswechsel später haften. Fragen Sie zusätzlich den Veräußerer auch nach Mietrückständen, verspäteten Zahlungen oder sonstigem Ärger mit den Mietern. Mit dem Wohnungskauf kann der Ärger mit dem Mieter Ihr persönlicher Ärger werden.

Ärger mit der Einhaltung von Ruhezeiten

Eine in Deutschland gesetzlich festgelegte Ruhezeit ist die Nachtruhe, diese gilt von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr und ist entsprechend einzuhalten. Verstöße können entsprechend geahndet werden. Entgegen weitverbreiteter Meinung ist jedoch eine sogenannte Mittagsruhe nicht gesetzlich verankert. Diese kann jedoch in der Hausordnung festgelegt werden und gilt dann entsprechend für die Bewohner des Hauses. Eine individuell für das Haus festgelegte Mittagsruhe gilt jedoch z. B. nicht für Handwerksfirmen. In der Regel müssen Baugeräusche oder der Lärm des Rasenmäher der Gartenbaufirma auch über die Mittagszeit hingenommen werden.

Eigentümerwechsel – wer zahlt was?

Wechselt der Wohnungseigentümer so haftet der erwerbende Eigentümer ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung für die, nach diesem Zeitpunkt entstehenden, Zahlungsverpflichtungen. Also auch für die meist in monatlichen Raten aufgeteilten Hausgeldforderungen gemäß Wirtschaftsplan.
Der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung von Guthaben, gehen gleichzeitig auf den neuen Eigentümer über. Regelmäßig wird also der neue Eigentümer die Gesamtjahresabrechnung erhalten, bekommt eventuelle Guthaben ausbezahlt, muss andererseits auch ggf. entstehende Nachzahlungen ausgleichen. Auch dann, wenn die Entstehung der Salden in den Zeitraum des veräußernden Eigentümers fällt.
Allerdings haftet der neue Eigentümer nicht für Hausgelder die vor dem Wohnungserwerb und der Eintragung im Grundbuch fällig geworden sind, sondern lediglich für die sogenannte Abrechnungsspitze (Differenzbetrag zwischen beschlossenem Wirtschaftsplan und tatsächlichem Abrechnungsbetrag).
Hat also der vorherige Eigentümer seine Hausgeldzahlungen bis zum Verkauf der Wohnung nicht regelmäßig ausgeglichen, haftet er auch nach seinem Ausscheiden für seine Rückstände.

Wohnungseigentümer werden – Traum oder Alptraum?

Die Gründe zum Erwerb einer Eigentumswohnung sind vielseitig, oftmals sind sie vom Traum der eigenen vier Wände, einer guten Altersvorsorge usw. geprägt.
Nicht selten kommt jedoch nach dem Kauf das böse Erwachen und der vermeidlich erfüllte Traum wird zum Alptraum. Der altbewährte Spruch: „Drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was bessres findet“, sollte daher auch beim Wohnungskauf Beachtung finden. Die Kaufentscheidung für eine bestimmte Eigentumswohnung ist häufig von alltäglichen und praktischen Gesichtspunkten bestimmt. Wichtig erscheint zunächst die Lage, Größe und der Schnitt der Wohnung. Passen meine Möbel, ist der Kaufpreis erschwinglich, sind die Nebenkosten tragbar. Viele Kaufinteressenten konzentrieren sich in ihrer Entscheidung hauptsächlich auf die Wohnung selbst, die Besonderheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden oftmals nicht einbezogen. Auch wird meist vergessen das Gesamtgebäude zu betrachten, festzustellen welcher Reparaturstau, wie u. a. reparaturbedürftige Dächer, Wasser- und Abwasserleitungen, feuchte Keller, defekte Fenster, schlechte Wärmedämmung, etc. am Gebäude besteht. Die Instandsetzung von bestehenden Mängeln, die der einzelnen Wohnungseigentümer mittragen muss, kann eine erhebliche zusätzliche finanzielle Belastung bedeuten. Die Freude über einen erschwinglichen Kaufpreis ist dann schnell verflogen und der eigene Finanzplan, der sich nur auf die Wohnung bezogen hat, kommt in starke Bedrängnis. Mit dem Erwerb einer Wohnung wird man Teileigentümer an dem Gebäude, somit Miteigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft bestimmt durch Mehrheitsentscheidung darüber, wann und welche baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. An diese Entscheidungen sind dann alle Wohnungseigentümer gebunden und müssen auch die finanziellen Mittel zur Umsetzung aufbringen. Sofern die gemeinschaftlichen Reparaturrücklagen für notwendige Instandsetzungen nicht ausreichend sind, können unter Umständen sofortige Sonderzahlungen der Einzeleigentümer fällig werden. Den Gebäudezustand vor dem Wohnungserwerb mit einer fachkundigen Person festzustellen, kann daher bösen Überraschungen vorbeugen und macht sich in der Regel schnell bezahlt.
Empfehlenswert ist auch Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zu verlangen. Dort finden sich oft nicht nur Hinweise über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch über das Miteinander der Wohnungseigentümer selbst. Gibt es im Haus z.B. ständige Ruhestörungen, oder den Quertreiber, der alle verklagt, wird dies ebenso in den Protokollen zu finden sein, wie säumige Hausgeldzahlungen von Miteigentümern, für die möglicherweise alle übrigen Eigentümer aufkommen müssen.
Damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum wird, bedarf es im Vorfeld des Kaufs einer eingehenden Prüfung aller Umstände und Gegebenheiten des gesamten Objekts. Wer seine Kaufentscheidung nur von der zu erwerbenden Wohnung abhängig macht, läuft Gefahr, mit der Wohnung auch Ärger, Verdruss und Unmut zu erwerben. In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften herrscht ein gutes Miteinander, Investitionen zur Werterhaltung und Instandsetzung sowie die Beschaffung der erforderlichen finanziellen Mittel werden langfristig geplant. Um auszuschließen, dass erkennbare Umstände die Freude über das erworbene Eigentum trüben, lohnt es sich also etwas genauer hinzusehen. Dann wird der Traum von den eigenen vier Wänden kein Alptraum werden.

© J. Nagel, Iserlohn

Hinweise zum Vorgehen bei Versicherungsschäden

Vorgehen bei Versicherungsschäden: 

am Beispiel eines Leitungswasserschadens (Frischwasser) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 

1. Einleitung von zwingenden Sofortmaßnahmen
Abstellung der Frischwasserzufuhr in der Wohnung ansonsten am Hauptabsperrventil des Hauses. Beseitigung von ausgetretenem Frischwasser im Rahmen der Möglichkeiten. Entfernung von Hausrat aus dem Schadensbereich um diesen zu schützen und den Schadensumfang zu begrenzen. 

2. Meldung an die Verwaltung / Beauftragung von Handwerkern
Meldung des Schadens an die Verwaltung und in Rücksprache Handwerker zur Rohrbruchsuche / -reparatur beauftragen. Außerhalb der Geschäftszeiten den Handwerker direkt beauftragen und die Schadensursache beseitigen lassen. In diesem Fall, nach Möglichkeit den Schaden dokumentieren (z. B. durch Fotos), um später einen Nachweis gegenüber der Gebäudeversicherung vorlegen zu können.

3. Schadensmeldung an die Versicherung
Die Schadensmeldung an die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung übernimmt die Hausverwaltung als WEG- Vertreter. 

4. Einholung von Angeboten
Für die Beseitigung von Folgeschäden (z. B. Fliesen-, Malerarbeiten etc.), die also keine zwingenden Sofortmaßnahmen darstellen, sollten vor einer Auftragsvergabe Angebote eingeholt und die Kostenübernahme mit der Versicherung abgesprochen werden. Die Versicherung erteilt eine Kostenübernahme und die Ausführungsfreigabe in der Regel zügig. Bei größeren Schäden erfolgt jedoch manchmal vorerst eine Besichtigung vor Ort.

5. Kostenrisiko bei Beauftragung ohne Freigabe
Es ist zu beachten, sofern eine Instandsetzung der Folgeschäden ohne Rücksprache mit der Versicherung vorgenommen wird, es im Nachhinein zu einer Ablehnung/Teilablehnung der Kostenübernahme kommen kann. Unter Umständen bleibt dann die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer auf einem Teil der Kosten sitzen. Maßnahmen, die der Schadensbegrenzung dienen (siehe Sofortmaßnahmen), können hingegen in aller Regel ohne Rücksprache mit der Versicherung beauftragt werden. 

6. Trennung zwischen versichertem Gebäudezubehör und Hausrat
Sofern vom Schaden auch Möbel, Teppiche, Haushaltsgegenstände etc. beschädigt wurden, sollte der Schaden auch der Hausratversicherung gemeldet werden. In der Gebäudeversicherung sind i.d.R. nur Gebäudebestandteile versichert. Möbel und Hausrat sind über die Hausratversicherung versichert und auch von dieser zu erstatten. 

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